企業郵箱
02
2022年03月全國政協委員、香江控股董事長翟美卿：建議適度超前開展新型基礎設施建設
礎設施建設在疫情沖擊下呈現逆勢增長的喜人局面，但由于新基建投融資規模差異化、主體多元化、運營市場化等特點，導致新基建投融資面臨“誰來投”“怎樣投”“錢哪來”等問題。她建議，加強對“新基建”的統籌規劃，以市場需求為導向，根據區域特色和承接能力，有序開展新型基礎設施建設，提高投資的精準性和有效性，為廣大人民群眾提供用得上、用得起、用得好的基礎設施服務。新基建投融資面臨不少問題2021年9月，國務院常務會議審議通過“十四五”新型基礎設施建設規劃，提出科學布局和推進建設以信息網絡為基礎、技術創新為驅動的新型基礎設施。同時，工信部等8部門共同印發了《物聯網新型基礎設施建設三年行動計劃（2021-2023年）》。加快推進新型基礎設施建設，不僅能促進短期經濟增長、提振社會信心，而且能有力推動經濟轉型升級、促進高質量發展。翟美卿認為，目前新基建投融資面臨“誰來投”“怎樣投”“錢哪來”等不少問題。一是新型基礎設施建設具有較大技術迭代風險。新型基礎設施所依賴的5G等新一代信息技術更新速度快、迭代周期短，新型基礎設施投資不確定性風險較大，影響社會資本進入新型基礎設施建設的積極性。二是傳統投資主體投資新型基礎設施面臨限制。特別是近年來隨著國家對政府隱性債務和非標融資的監管力度不斷加大，各級政府對新型基礎設施建設的增量投資受限。三是新型基礎設施建設的盈利模式存在不確定性。不少行業、企業信息化程度和設備聯網率較低，“信息孤島”狀態尚未完全打破，面臨數據共享、商業合作等壁壘，社會化資本受資金、技術和人才制約，對新型基礎設施應用的參與度不高，限制了新型基礎設施的有效市場規模。結合上述分析，翟美卿建議，加強對“新基建”的統籌規劃，以市場需求為導向，根據區域特色和承接能力，有序開展新型基礎設施建設，提高投資的精準性和有效性，為廣大人民群眾提供用得上、用得起、用得好的基礎設施服務。加強對新基建的統籌規劃“堅持全局化、系統化、市場化思維，開展科學規劃、統籌布局，以‘軟硬兼施’‘虛實共管’思路，推進大網絡、大數據、大平臺、大產業發展。”翟美卿提出，首先要統籌布局集約開展新型基礎設施建設。一方面，加快實體物理空間“硬設施”建設，推動政府機關、公共場所、市政設施、住宅小區和商務樓宇資源開放，推動5G基站等公共設施共建共享共用；另一方面，強化虛擬網絡空間管理，提升數據治理能力，補齊“軟資產”（數據治理的體系和能力）治理短板。其次，突出需求牽引，適度超前開展新型基礎設施建設。堅持需求導向、問題導向和目標導向，從解決后疫情時代地方經濟社會發展的最迫切問題入手，以政府、企業和公眾需求為驅動，科學開展項目需求分析與測算，避免盲目建設、重復建設和鋪張浪費。同時，翟美卿建議注重特色挖掘，打造因地制宜的新型基礎設施工程。我國幅員遼闊，對于新型基礎設施建設需求緊迫程度不一，應結合各地條件與發展階段，理性有序地開展新型基礎設施建設。“如東部沿海經濟發達地區，應注重高新技術賦能和應用場景創新，加快經濟社會數字化轉型。中西部特別是欠發達地區，應在補齊傳統基礎設施短板的基礎上，聚焦民生領域和產業發展需求，加快網絡基礎設施建設。”最后，翟美卿表示，建議創新投資方式，多渠道拓展新型基礎設施建設資金。發揮政府資金對投資的引導帶動作用，充分利用市場手段、發揮市場力量，拓寬資金來源、創新投融資方式，有效調動社會資本參與積極性，加快構建政府引導、企業主導、市場運作的新型基礎設施投融資模式。
10
2022年01月地產股再現普漲潮 業內：配置地產板塊或迎來最佳時期
，融創中國、中國奧園和雅居樂集團漲幅超過10%，禹洲集團、旭輝控股集團、富力集團、龍光集團漲幅超過5%，祥生控股股集團、時代中國控股、中駿集團控股、寶龍地產、合景泰富、領地控股漲幅超過4%。今日A股部分地產股表現多重利好支持基本面改善今日地產股的普漲，或與近期多重利好消息有關。今日盤中曾有消息稱，保利、華僑城、招商蛇口等9家央國企被要求通過收并購項目資產的方式為有中高風險的11家房企提供流動性支持，而消息中涉及的房企股價均在今日出現上漲。此外，近日有消息傳出，優質房企針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。更早之前的2021年12月20日，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，同樣提到房地產企業的并購。去年12月末，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。今日H股部分地產股表現華泰證券認為，此次民營房企違約潮將促使房地產融資政策從全面限制轉向結構性鼓勵，以并購融資為代表的新渠道或將打破持續近5年的融資穹頂。“2021年房企銷售業績依然堅挺，百強房企全年累計銷售業績同比僅降低3.5%。百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化，行業競爭進一步加劇。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，上述利好消息，一方面可使房企通過兼并收購來更好地實現項目擴展；另一方面，一些問題房企的項目可以更好地得到去化，也有助于企業回籠資金。來自克而瑞的數據顯示，2021年TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。配置地產板塊迎最佳時期？“行業政策已經見底，在‘良性循環’的指引下，信貸環境的持續改善將對市場成交帶來利好。”某頭部房企IR告訴《每日經濟新聞》記者，地產股相對較低的估值水平或使其具有階段性的相對收益，可進行階段性配置帶動市場底部修復，目前或是配置地產板塊的最佳時期。中信建投認為，由于去年上半年房地產市場增長高基數，今年上半年從數據層面依舊不樂觀，預計今年3月開始的“小陽春”銷售可能獲得邊際改善。因此，2021年四季度至2022年一季度基本面數據大概率繼續下行，而政策暖意也會較為明顯，這段時期是配置地產板塊的最佳時期。“近半年來，房地產股一直表現不佳，雖然期間也偶爾出現部分地產股大漲的情況，但在大漲后馬上又被‘打回原形’。” 張波告訴記者，如今這波地產股上漲行情，對于一些機構投資者和部分散戶來說，資金買入相對安全，可能是一個相對低成本的時點。“去年底以來，不少城市的房貸環境持續改善，房貸利率下降，放款周期縮短。在土地市場，第三批集中供地普遍放寬出讓規則，降低拿地門檻，有利于房企拿地。同時，去年12月以來地方性調整政策密集出臺，可以期待今年一季度各地穩住房地產市場需求的政策空間會變得更大。”對于今年的地產板塊行情，張波表示，“今年是房地產新周期的起點，特點為波動減小、時間拉長、城市分化。銷售恢復需要時間，預計二季度企穩。竣工修復具備確定性和持續性，但強度可能弱于去年。今年上半年房企信貸發放會逐步加強。”
23
2021年12月住建部原副部長宋春華：我國城鄉建設新格局下，城市更新大有可為
單的房地產開發，是新形態下的一種發展方式。”城市更新是提高城市群質量的重要途徑宋春華指出，2020年我國城鎮化率達到64%，已接近70%拐點。“這是對于城市大發展態勢的定位，即我國處在高速城鎮化的中后期。”2006年，“十一五”規劃綱要首次提出“把城市群作為推進城鎮化的主體形態”，如今城市群的“主體形態”地位逐漸明確、作用日益突顯。此后，黨的十八大、十九大報告和《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》規劃也多次提及城市群問題。“十四五”規劃更加明確指出，要以城市群、都市圈為依托，促進大中小城市和小城鎮協調聯動，特色發展。“所謂城市群不是一群城市。”宋春華說，城市群應具備幾個基本特征，要有優越的區位和良好的自然條件，要有一個或幾個核心城市，要有準確的產業體系和產業協作，要有發達的基礎設施、便捷的交通和通訊網絡，要有統籌協調的治理機制和規劃引導，要有比較大的人口量和經濟集聚以及文化影響力。據宋春華介紹，我國城鎮化發展有兩個拐點：一個拐點是1999年城鎮化率超過30%后，進入高速發展階段；第二個拐點是城鎮化率達到70%，超過70%后城鎮化率曲線會走向平穩，不會再有此前那么高的速度。“在城市化快速發展的中后期，城鎮化率在第二個拐點70%前后，城市群是當前我國新型城鎮化主體形態，實施城市更新是提高城市群城市質量的重要途徑。”宋春華提出，城鎮化率接近70%時各個國家都要轉型，從增量型轉向存量型，即從原來大規模增量型外延式發展為主，轉向存量提質和增量結構調整并重的發展方式，實施城市更新行動。城市更新是減碳工程，不能大拆大建城市的生命就是一個不斷新陳代謝、更新發展的過程。“城市更新涉及物質硬件迭代、人文要素創新、服務供給升級、運維方式轉型、治理精度提升等，新格局背景下對城市更新的內涵應有全面認識。”宋春華認為，城市更新是發展工程，是民生工程，是減碳工程，也是文化工程。今年8月，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，提出嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。同時，強調保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。宋春華認為，城市更新要讓城市得以更充分地發展，著眼于系統治理“城市病”，通過生態修復和功能完善，保護好歷史文化，塑造特色風貌，建設適應現代生活的完整社區，使城市更宜居、更具韌性、更可持續。城市更新是民生工程，要著力解決發展不平衡問題，重點是改造提升“三老一村”存量片區功能，對老舊建筑應盡量加以保護、改造、利用，杜絕大拆大建。宋春華表示，我們以前的社區是不完整的，也有很多短板，要讓我們的城市更宜居、更有韌性、更可持續，實現更充分的發展。城市宜居性建設方面，宋春華提出，要滿足群眾對人居環境及工作、生活、休閑條件的更高要求。一類是首先要保證基本配套設施，包括水、電、氣、路、網等；二類是提升基礎設施，即加裝電梯、公共活動設施、停車、物業用房等；三類是完善公共服務設施，有養老、托幼、食堂、文化等設施。因地制宜對住宅建筑的戶型、功能布局、成套化設備、適老化設施等進行調整、完善和配套，更好地滿足人們的現代居住要求。“城市更新是減碳工程，必須不能大拆大建”，宋春華再次強調，包括一些老建筑，拆了太可惜了。他提出，要對老舊建筑實施節能改造，提高圍護結構及門窗的保溫隔熱性能，降低能源消耗；對供熱系統更新改造，改造燃煤鍋爐，使用清潔能源，實行集中供熱，提高供熱效率和質量；淘汰更新落后部品，使用節水節能設備。“還要推廣綠色建材。在建筑業、房地產業發展全過程中，建材是大頭，尤其是水泥和玻璃，我們應該生產低碳、環保、可回收的建筑材料，實現建材生產的低碳化。”住建部此前曾發文，各地在城市更新改造中，要加強歷史文化保護，堅決制止破壞行為。各地要加快推進歷史文化街區劃定和歷史建筑確定專項工作，按照應劃盡劃、應保盡保原則，及時查漏補缺，確保具有保護價值的城市片區和建筑及時認定公布。宋春華表示，城市更新必須強化歷史文化保護，挖掘當地文化，傳承文脈，對城市文化資源進行創造性開發與轉化，塑造特色風貌，彰顯城市文化精神，形成城市居民的文化歸屬感與認同感。通過城市更新開辟更多公共空間，植入公共藝術，形成新的記憶場所和活力空間，讓公共藝術空間成為免預約的全天候美術館、青少年美育的第一課堂，使廣大受眾與之互動、產生共鳴，享受沉浸式藝術體驗。“城鄉建設已轉入高質量發展新階段，對其發展預期我們充滿自信和期待，因為我們有顯著的制度優勢，經濟長期向好，社會穩定和諧，城市硬件已具有較好基礎，管理水平也在逐步提高。我們必須保持戰略定力，善于認識和把握城市發展規律，做好頂層設計，堅持底線思維，主動應對挑戰，把自己的事情辦好，不斷開創城鄉建設新局面。”“城市更新大有可為。”宋春華說。
10
2022年01月南通市產改第二調研評估組至集團進行調研考察
工作匯報。中聯世紀建設集團堅持以黨建引領工會建設，圍繞促進企業高質發展、幫助職工快速成長、構建和諧勞動關系這一中心，長期堅持開展常態化的職工政治思想教育、職業技能培養及“創先爭優”活動，打造和培養了一支“有理想、有道德、有技術、有紀律”的高素質的產業工人隊伍，為企業健康發展提供了強有力保障。南通市調研評估組對集團產改工作給予充分肯定，調研評估組組長、南通市人社局副局長朱為民表示，中聯世紀建設集團堅持把履行社會責任與促進職工成長相結合，在黨建帶工建、勞模工匠示范引領、技能培訓校企合作等方面取得了較好成績。同時，要求我集團圍繞政治引領、賦能成長、權益保障三個方面主要內容，把產改工作做深做實，以更優的產改實績迎接黨的二十大勝利召開。
29
2021年11月銀行和發債渠道松動 合理的資金需求正得到滿足
集合信托成立規模大幅下滑后，11月份以來環比有所回升。11月26日，21世紀經濟報道記者采訪多家信托公司人士獲悉，目前監管部門針對房地產信托的余額管控并未放松。11月25日，中信期貨宏觀研究團隊發布研究報告稱，從全國范圍來看，房企融資放松是從偏緊回歸中性，并非大幅放水。在房住不炒的大背景下，預計全國房企仍持謹慎態度，未來半年房地產投資增速大概率還會有所回落，但不會大幅下降。前三季度房企融資渠道全面收緊“開始的時候，我很慶幸，頭部房企的雷我們都沒踩到，可沒過多久我也擔心起來，保不準下一個倒下的就是我們的交易對手，因為市場預期變了，整個房企的融資環境都受到了影響。”11月26日，華東某信托公司一位從業人員向21世紀經濟報道記者感嘆道。同日，某頭部信托公司副總向記者表示，現在銀保監會對信托的要求是整體必須壓降，并未有松動跡象。有信托公司人士則稱，目前房企風險事件頻發，高信用的房企可通過發債或者銀行渠道拿到低成本資金，而信用較差的房企，即使公司有額度也不敢放。上述感言亦是今年房企形勢的真實寫照。11月14日，國家金融與發展實驗室（NIFD）發布的房地產金融三季度報告指出，隨著房企“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等房地產金融審慎制度的建立和實施，商業銀行對新增開發貸的發放更為審慎，房地產開發貸款呈現出了顯著收緊信號。從央行公布的金融機構貸款投向統計數據來看，截至2021年第三季度末，房地產開發貸款余額為12.16萬億元，同比增速僅為0.02%；開發貸余額增速已經連續12個季度下降，存量余額連續兩個季度負增長。監管亦同步扼住了表外輸血房企的信托融資渠道。2019年下半年，銀保監會開始督導信托公司制定房地產信托和通道業務壓降計劃，明確相應時間安排和壓降任務，進行余額管控，此后加碼對融資類業務進行指標化管理，多措并舉防范金融同業及市場資金借道信托違規輸血房企。從信托業協會數據來看，房地產信托余額規模從2019年第三季度開始，連續八個季度下降。截至2021年第二季度末，房地產信托余額為2.08萬億元，與2020年末相比，余額壓降了2008.11 億元。中國信登登記數據亦顯示，2021年9月份新增的信托規模中，投向房地產行業規模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。與此同時，房企境內外信用債發行規模均在下滑。上述報告顯示，2021年前三季度，境內信用債（不包括資產證券化產品）發行總額是4600.39億元，同比下降7.87%；境外債發行規模為400.78億美元（約為2594.28億元人民幣），同比下降24.75%，下降幅度較大。截至2021年第三季度末，房企境內信用債待還余額為1.92萬億元，其中，三年內到期債券余額為1.16萬億元；內地房企境外債存量余額為2024.29億美元（約為1.31萬億元人民幣）。NIFD房地產金融研究團隊指出，對于部分杠桿率較高的房企，其新增的境內信用債規模并不足以覆蓋其到期債券的償付規模，發生債券違約的風險大幅增加。至此，受全面收緊的房地產金融政策影響，2021年前三季度，多家大型房企爆發流動性風險。其中，重慶協信、天房集團、華夏幸福（包括子公司九通基業投資）、泰禾集團、泛海控股、新華聯、四川藍光、正源地產等8家債券發行主體的境內信用發生債違約，違約規模（違約日債券余額）達到672.23億元，房企債務違約已經成為債市違約的主力；某房企大規模的商票違約兌付；建業地產因流動性風險向地方政府尋求支持和幫助。近期，陽光 100、花樣年、新力控股、當代置業等多家大型房企的境外債也發生了違約。金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降導致的信貸收縮行為亦引起了監管的關注。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。“合理的資金需求正在得到滿足”10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上亦透露了召開上述座談會的原因。他表示，近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。此外，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。“針對這些情況，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會。”鄒瀾說道。緊接著，在10月20日的2021年金融街論壇年會上，國務院副總理劉 鶴指出，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。同時，央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業違約事件出現之后的應激反應。“在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。”從市場面上來看，10月份銀行的個人按揭貸款發放開始提速。此前，某銀行深圳分行個貸部總經理向21世紀經濟報道記者表示，其行內原本積壓的個貸審批在10月份緩解了很多，“應該是積極落實政策的效果”。進入11月份后，房企直接融資層面迎來利好。11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，21世紀經濟報道記者核實到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會，多家公司均申請了在銀行間市場發債融資。根據中指研究院監測，截至2021年11月23日，11月房地產企業信用債發行明顯提速，發行規模已達425.4億元，發行量是上月的227.2%。中指研究院企業事業部研究副總監陳星指出，本月境內房企信用債發行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業，民企等待邊際放松仍需時日。此外，本月僅有港龍中國一家成功發行1.58億美元債，房企連續暴雷、評級機構下調信評級別等因素導致海外融資渠道基本關閉。“隨著近期房地產監管政策釋放一定暖意，地產融資環境邊際好轉。”中誠信國際在11月23日發布的策略周報中稱，但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發債為主，金融機構對于民營地產主體仍有所規避，短期民營地產融資壓力仍然較大。監管部門在對房地產貸款相關表述上亦出現了變化。11月10日，央行披露10月份社融規模數據報告時，首次發布了單月個人住房貸款統計數據。緊接著，有數家權威媒體從金融管理部門和多家銀行了解到，10月份房地產貸款投放較9月大幅回升，環比多增超過1500億元，其中房地產開發貸款環比多增500多億，個人住房貸款環比多增超千億。“金融機構對房地產行業的融資行為明顯改善，預計11月份仍將保持環比增長態勢。”“房地產合理貸款需求得到滿足。”11月19日，中國銀保監會新聞發言人答記者問時提到，10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。綜合來看，即便近期監管在多個場合為房企融資發聲，但同步強調的依舊是：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來 炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、 穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性， 實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。上述反復強調的話亦被寫在《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》的下一階段主要政策思路中。
26
2021年11月國務院發布關于支持北京城市副中心高質量發展的意見
人口轉移的作用全面顯現，形成現代化城市管理和社會治理體系、現代化經濟體系，“城市副中心質量”體系完善成熟，與周邊地區一體化高質量發展取得顯著成效。（中國政府網）
18
2021年10月濃濃重陽意 悠悠敬老情
慰問品，同時送上美好的祝福。敬老院負責人周美玲及在場的老人們紛紛向一直關心他們的中聯世紀建設集團及慰問人員表示了感謝。重陽佳節飽含著中國人的濃厚感情，承載著中國人敬老愛老的精神實質。關愛老年人的晚年生活是社會的共同心愿，也是中聯世紀建設集團義不容辭的社會責任和擔當義務。
08
2021年10月發展保障性租賃住房，五個關鍵問題
流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。”今年7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。7月25日，財政部、稅務總局和住房城鄉建設部發布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》，明確了進一步支持住房租賃市場發展的稅收優惠政策。我省積極響應黨中央和國務院的部署，大力推進保障性租賃住房建設，各項工作均走在全國前列：我省住建部門已制定《廣東省住房發展“十四五”規劃》、《廣東省發展保障性租賃住房三年行動計劃（2021—2023年）》、《廣東省發展保障性租賃住房試點工作方案》等文件，并計劃“十四五”期間籌集建設保障性租賃住房74.05萬套/間。試點城市充分發揮主體責任，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等城市均在研究出臺配套政策并積極推進籌集建設保障性租賃住房工作。加快發展保障性租賃住房是一項新任務，在落實黨中央和國務院相關部署過程中還面臨一定的困難，需要進一步尋找對策。二、落實發展保障性租賃住房面臨的主要困難（一）覆蓋對象標準尚未明確。落實發展保障性租賃住房，首先要明確覆蓋對象。《意見》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，具體標準由城市人民政府確定。目前，各城市在明確保障性租賃住房覆蓋對象方面存在一定的困難。珠海市已率先出臺《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，省外城市如成都等也出臺了類似文件，但均未明確保障性租賃住房的覆蓋對象。尚未明確覆蓋對象的主要原因是目前各地政府統籌在建在管公共租賃房、人才住房等，要完全避免保障性租賃住房與之重復交叉有一定的困難。如果不明確覆蓋對象，就無法實現供需匹配和建設目標。（二）租金標準制定存在一定困難。《意見》要求，保障性租賃住房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。在已出臺落實文件的部分城市，保障性租賃住房租金標準為市場租金的90%。從國際上來看，保障性住房的租金制定原則是基于收入水平，一般參考人均可支配收入而不是市場租金水平。如果按照市場租金90%這一標準，保障性租賃住房的保障功能比較弱，無法吸引新市民和青年人。如果租金標準定的過低，又會影響市場主體參與保障性租賃住房開發建設及運營管理的積極性。所以，合理制定保障性租賃住房租金標準比較難。（三）相關試點工作的經驗總結和推廣尚不夠。《意見》提出主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設和適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房的思路。國土資源部、住房城鄉建設部2017年出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。其中，我省廣州、佛山、肇慶等三個城市入選試點。廣州共有6個項目納入第一批試點，但進展較為緩慢，目前尚未竣工。“工改租”難度較大，今年8月，廣州繼園東“工改租”項目將竣工并對外出租。這個項目是省內首個有合規“出生證”的非住改租賃改造項目。深圳推動企事業單位利用自有閑置土地建設保障性住房，并取得一定進展。總體來看，我省在拓寬保障性租賃住房供給渠道已開展試點并取得一定的成績。下一步需要盡快總結試點經驗和存在的問題，推動配套政策法規的修訂，進一步拓寬保障性租賃住房供給渠道，加快供給。（四）各城市在財政支持方面尚未啟動。目前，國家已出臺針對含保障性租賃住房在內的住房租賃減稅政策，同時中央財政將在三年投入402億支持住房租賃市場發展。通過財政政策支持市場主體積極參與保障性租賃住房建設和運營，是地方政府可動用的核心手段。目前，我省通過貸款擔保、貼息等財政補貼措施支持市場主體的做法尚未啟動。（五）缺乏專業化規模化的建設、租賃和運營管理機構。建設、租賃和運營管理保障性租賃住房是一項長期工作，需要專業機構參與。保障性租賃住房主要服務于新市民和青年人，這一群體年齡輕，思維活躍，對居住品質要求較高。因此，他們對保障性租賃住房的建設和運營服務水平都會提出較高的要求。目前，在住房租賃領域尚未形成專業化規模化的機構，在相關建設和管理方面缺乏經驗和品牌。三、對策建議針對上述問題，建議我省推進以下工作：（一）盡快推動各城市制定本市保障性租賃住房覆蓋對象的標準。在省住建部門的統籌下，組織各城市對“新市民、青年人”群體進行深入研究和清晰界定。建議保障性租賃住房與公租房、人才房形成錯位，盡量向非戶籍人口、新就業人口和從事郵政、快遞、環衛、公交等基本公共服務人口傾斜。（二）制定保障性租賃住房租金標準指導意見。建議省住建部門與五個試點城市，以城市人均可支配收入作為基礎，同時參考周邊住房的市場租金水平，制定相應的租金標準。（三）盡快總結和推廣試點工作經驗，拓寬保障性租賃住房來源。建議組織研究廣州繼園東“工改租”項目,推進“工改租”項目的機制體制創新和推廣部署。建議組織研究廣州在利用集體建設用地建設租賃住房方面試點經驗，并與集體建設用地建設租賃性保障房工作銜接。建議組織研究深圳在企事業單位利用自有閑置土地建設保障性住房方面的經驗。考慮到廣深等城市土地資源有限，建議在省級層面協調推動跨城供地建設保障性租賃住房，提供更廣闊的住房來源。（四）推動各城市出臺支持保障性租賃住房的財政支持措施。為改變目前以政府、國有企業為主的單一保障性住房供給格局，建議在中央財政支持的基礎上推動各城市加大地方財政支持力度，形成多方參與的新局面。重點對從事租賃住房開發的企業，給予一定比例的貸款貼息或者提供政府擔保低息貸款，降低開發和運營成本，提高企業參與租賃住房開發建設和運營管理的積極性。（五）加快培育專業化規模化的建設、租賃和運營管理機構。把企業參與保障性租賃住房建設情況作為參與土地拍賣、城市更新的前置條件，引導大型房地產企業積極投資建設保障性租賃住房。組建以主管部門、行業領軍企業、行業專家等構成的保障性租賃住房交易平臺指導委員會，開展行業指導、規范等工作。鼓勵所有權和運營管理權分離，支持具備較好運營管理水平的專業機構服務保障性租賃住房。定期對保障性租賃住房運營管理機構進行第三方測評，督促其提高服務質量。
03
2021年10月大轉折！房貸政策最緊時期要過去？多地房貸利率下調
但是在局部地區，銀行和市場博弈的反轉信號在出現。據無憂找房平臺調研統計，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。廣州方面，目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。從數據上也可以看到，下調房貸利率在銀行間的分歧仍然存在，有銀行9月份對房貸利率有小幅上提。佛山方面，也有銀行房貸利率出現下調。8家當地的主流銀行中，建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調，農業銀行的首套和二套房下降較多，均為20BP。不過，主流銀行中有3家銀行的房貸利率保持不變，2家銀行有所上調。這一現象足以令剛需購房者們感到驚喜。要知道，今年前8個月，廣州多家銀行對房貸利率進行了5次提價，令廣州毫無懸念地成了一線城市中貸款利率最高的城市。銀行放款速度加快除了房貸利率出現松動的勢頭，另一個好消息是，有客戶表示，排隊等款的時間縮短了。“最近有銀行針對買一手房的客戶放款在加快，兩個月就放款了。”一位房地產中介人士對記者表示，這個現象發生在廣州。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，無論新房還是二手房，目前貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，導致二手房價下跌，市場可能明顯或大幅波動。這樣的金融政策，違背了防止“誤傷”剛需群體，違背了金融資源促進共同富裕，也違背了樓市政策防止“一刀切”的基本要求。可能造成市場明顯下行，不利于“三穩”。對于未來房貸政策預判，他表示，樓市問題的解決，要寄望于中長期，不是畢其功于一役。保持樓市穩定，支持合理需求，必然要金融資源跟上。因此，央行提出“維護住房消費者的合法權益”，意味著對首套房購置、“賣一買一”改善型需求，未來的信貸投放會增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。“目前，廣州房貸按揭利率已經開始下行，這就是一個信號。因此，對于熱點城市來說，四季度下跌的幅度可能會收窄放緩。”李宇嘉說。政策暖風頻吹節前，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會在北京召開。會議在對國內外經濟金融形勢和貨幣政策表態方面并無明顯變化，但指出，要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。”貨幣政策委員會上對房地產市場的提法，被認為是提振房地產行業的重要信號。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議由人民銀行行長易綱主持，人民銀行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席，住房城鄉建設部、證監會相關部門負責人及全國24家主要銀行負責人參加會議。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“維護住房消費者合法權益”，含義包括兩種：一是正常的購房合同簽約后，信貸應及時跟進。這種情況近期非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時，導致合法購房權益受損害，這和貸款額度過緊有關。二是鑒于近期房企債務問題較多，樓盤有爛尾可能，要保障住房及時交付，否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾風險，對于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權益。李宇嘉表示，應該正確理解房地產金融調控。2019年12月，央行行長易綱強調，“對房地產融資逆周期調節”，這有助于我們理解“三道紅線”、“貸款集中度”管理等制度，但這些房地產金融調控并不等于收緊地產金融，而是追求動態平穩，在土地市場、杠桿等過快上行時政策會收緊，回落和優化時政策也會改善。李宇嘉認為當前環境地產金融進一步收緊的調節空間已經不具備。
20
2021年09月住房租賃市場應在規范中發展
。雖然是與他人合租，共用廚衛，但有獨立居室，電子門鎖，每周還會有專人來打掃衛生。??但不安全感仍在。比如，隨意漲價，二房東卷款跑路，以及花樣繁多的租金貸陷阱等。新市民和年輕人是住房租賃市場的主體，但支付能力低，沒有議價權，需要加強保護。??主管部門這些年對住房租賃市場是高度重視的，出臺了一系列的規范性文件。4月26日發布的《住房和城鄉建設部等部門關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，則是專門對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業行為進行規范。??我個人分析，這個文件主要是解決住房租賃資金的安全監管問題。背景應該就是類似蛋殼、青客等多起長租公寓機構爆雷事件引發了社會強烈關注。??單次收取租金的周期原則上不超過3個月；支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。——這兩條規定，是防止某些運營機構拿到融資后，為了搶占市場份額，“高進低出”，隨后又利用收取的租金設立資金池繼續擴張。但“高進低出”的本質就如同龐氏騙局，是不可持續的。??開展住房租賃資金監管；企業不得利用承租人信用套取租金貸，不得誘導承租人使用租金貸。——二手房買賣經過多年才納入資金監管，現在住房租賃納入資金監管正當其時。租金貸既是極少數運營機構賴以擴張的倚仗，又是后來燃爆危機的火藥，管理失序導致多方利益受損，銀行、房東、租客沒有一個贏家。??一個文件不可能解決所有問題，而是有針對性地解決某一類問題。上述文件為何選擇輕資產住房租賃企業？??據住建部有關負責人介紹，住房租賃企業按照投入和持有周期分為三類：重資產企業指依靠新建方式建設租賃住房并長期持有的企業；中資產企業是按一定比例投入，通過整棟商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企業；輕資產企業則主要是收取個人房源經過改造后或直接轉租，賺取租金差價，持有周期為3到5年。??從現實來看，住房租賃重資產企業和中資產企業，需要投入的金額較大，建設和經營的半徑、周期都比較長，整個過程基本已納入相關部門的監管范疇。而輕資產企業的房源分散，單體投入較小，平時多運用科技手段進行管理，很容易逃脫監管。近兩年發展最快、爆發危機最多的也恰恰是輕資產企業，所以加強對這個領域的監管是非常必要的。??必須強調的是，作為房地產市場重要內容的住房租賃市場，一方面要規范、整治，一方面也要鼓勵發展，規范是為了更健康地發展。??2016年以來，與新一輪房地產調控相伴隨，中央也發布了一系列加快發展住房租賃市場的政策措施。由于過去更多是分散的個體租賃為主，國家特別提出鼓勵機構型租賃企業發展。長租公寓的快速增長，就是近幾年的現象。??房價的持續上漲，令大城市的住房問題更顯突出。新市民和年輕人，買不起房，只有租房住。包括長租公寓在內的住房租賃市場的發展，給這個群體帶來了更多的房源更多的選擇。長租公寓頻頻爆雷，沒有贏家，也不利于住房租賃市場的長遠發展。??我們看到，這些運營機構除了高進低出盲目擴大規模的經營模式本身存在的弊端，另一個重要問題在于成本太高，尤其是融資成本過高，導致盈利艱難。這個問題由來已久，實踐中尚未找到很好的解決辦法。??這方面我個人有四個建議：一是，對信用較高、經營規范的住房租賃機構，銀行對其應適用較低的利率。銀行住房租賃貸款不納入房地產貸款兩道紅線管理，就是為了鼓勵發展住房租賃金融。二是，應盡快擴大住房租賃REITs規模，時機已經成熟。三是，提倡險資進入住房租賃市場。四是，給予一定的稅收優惠。??去年12月召開的中央經濟工作會議，對發展住房租賃市場提出了具體而明確的要求：規范發展長租房市場；單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房；降低租賃住房稅費負擔等。如果全都落實到位，住房租賃市場將迎來規模空前的健康發展。??舉兩個例子。一是，我們都看到，很多大城市里，都有大批量的商業用房、廠房空置著，將這些房子改建為長租公寓，是多方共贏的事情，為什么不動起來？二是，集體建設用地建租賃房，已沒有任何法律障礙，農民也可獲得持續穩定的分紅，為什么不能擴大規模？??有些房企已介入長租公寓領域，萬科、龍湖的規模還比較大。房地產長效機制離不開租賃市場的發展，但長租房市場必須建立起一種可持續的商業模式，這需要更多的房企和機構參與，也需要政府部門付諸實際的支持與鼓勵。
